これから中古住宅を購入する買主様から不動産会社が作成した契約書・重要事項説明書などの事前確認の依頼がありました。
初めての事で、大きな買い物なので失敗したくないのでプロに確認してほしいと
今回の購入物件についての契約書・重要事項説明書に問題はありませんでした。
ただ隣地のフエンスが越境しており、買主様を通して不動産会社に指示を出しました。
契約前に覚書を作成し、越境の事実を隣地に認めてもらうこと
契約時の越境は認めるが将来フエンスを壊すときは撤去し敷地内に収める内容にしました。
覚書とは、互いに合意した内容を確認したりする書類で覚書を作成しておくことで、当事者間で越境を認識し、現状のままで良いのか，越境物を壊すのかなどの合意がされた証拠になります。
越境の対応について
新しく土地・建物を購入するときに越境がある物件があります。
誰のもので、どのくらい越境しているのかを調査もしないで困る買主様がいます。
仮に越境物があったとしても、隣地の方から何も言われなければ生活するうえでは困らないので問題意識もないまま購入者様もいますし、そもそも越境状態に気付いていない買主様もいます。
しかし越境物によって“有効に使えない土地”が生じることで土地価値が下がったり隣地との揉め事になる事もあります。
トラブルを回避するためは「土地・建物の現状を知ること」「その問題を解決すること」です。
- 越境が今のままでもよいのか、
- 今すぐ越境を止めてもらうのか、
- 将来的に止めてもらうのか
何も行わなかったために将来の揉め事になったり、今すぐ越境を止めてもらうと隣地との関係が気まずくなったりします。
どう対応するするか難しい問題です
これから長く住むことになり困るのは買主様です。
購入後、自分で対応し隣地関係がこじれることがあります。
自分で対応することは止めましょう
不動産会社には越境に対し重要事項説明書に記載義務はありますが、越境に対応する義務はありません。
越境の事実を伝えるのみが不動産会社の義務です。
買主のために揉め事を解決する義務はありません。
不動産会社を信用せずに自分で越境の対処方法を考え購入条件として不動産会社に適切な対応をしてもらいましょう。
買主様が指示しないと対応しません。
宅地建物取引業法は
宅建業法35条1項には、不動産業者は、買主に対して、買主が購入しようとする宅地などに関し、売買契約が成立するまの間に、宅地建物取引士をして取引当事者に対して契約上重要な事項を説明し、これらの事項を記載した重要事項説明書を交付して説明をさせなければなりません。
重要事項説明書には越境の事実の説明は必要ですが、対応する義務はありませんので入居前に必ず対処してもらいましょう
隣地関係で揉めてる不動産を購入すると大変なことになります。
