退去費用を全額借主に負担させる特約は認められません
特約の有効性
賃貸借契約では、強行法規に反しないものであれば、特約を設けることは契約自由の原則から認められています。
ただし通常損耗・経年劣化を排除する特約が有効になるためには一定の条件が必要になります。
- タバコを吸った場合の原状回復費用は全額借主負担とする
- ペットを飼った場合の原状回復費用は全額借主負担とする
- カビが発生した原状回復費用は全額借主負担とする
- 退去時の原状回復は全額借主の負担とする
と記載がある契約書では退去費用の全額を賃借人に請求しますが、特約は有効なのでしょうか？
特約が有効になるためには要件が必要で、ほとんどの契約書では要件を満たしてなく特約が認められません
私が確認した契約書の特約で要件が認められるものは今まで数件しかありませんでしたが・・・
ガイドラインには
経年変化や通常損耗に対する修繕業務等を賃借人に負担させる特約は、賃借人に法律上、社会通念上の義務とは別個の新たな義務を課すことになるため、次の要件を満たすことが必要と記載されています。
Ｑ アパートを退去することになり、契約書を確認したところ、特約条項に「原状回復は、理由のいかんを問わず借主負担とする。」と書いてあることに気付きました。この特約は有効なのでしょうか？
Ａ 借主に通常の原状回復義務を超えた義務を課す特約が有効となるためには、一定の要件が必要とされます。特約があっても、無効となる場合もあります。
① 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
② 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて 認識していること
③ 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
要件のうち「客観的・合理的な理由があること」の要件が満たされずに特約が認められない可能性があります。
客観性とは、負担範囲が契約書などにより・具体的に明示されていることが客観性になります。
合理的とは家賃を周辺相場に比較して明らかに安価に設定する代わりに、こうした義務を賃借人に課すような場合等が考えられますが限定的なものと考えられておりますが客観性や合理的がなく多くの契約書では特約が認められません。
裁判所では
最高裁判所第 2 小法廷判決 平成 17 年 12 月 16 日
賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化または価値の減少を意味する通常損耗にかかる減価の回収は、「通常、減価償却や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払いを受けることに行われている」と判示されており
通常損耗を排除する合意が成立したといえるためには、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要であると述べられていますが契約書に具体的に記載されていることはほとんどありません。
